2017 erreichten die Investmentumsätze bei Gewerbeimmobilien in Deutschland erneut einen historischen Höchststand. Laut Immobiliendienstleiter JLL stiegen sie um sieben Prozent auf 56,8 Milliarden Euro. 2018, prognostizieren die Branchenexperten optimistisch, soll ein ähnlich hoher Wert erreicht werden, sofern die Wirtschaft weiter floriert und die Zinsen niedrig bleiben.
„Die Nachfrage ist nach wie vor vorhanden und intakt, gespeist von einem immer noch deutlichen positiven Renditeabstand der Anlageklasse Immobilien im Vergleich zu Staatsanleihen“, stellt Timo Tschammler, CEO JLL Germany fest.
Dennoch rücken Risiken von Immobilieninvestments verstärkt ins Blickfeld der Branchenakteure. Tschammler weist darauf hin, dass das hohe Transaktionsvolumen auch deshalb erreicht, weil die Kaufpreise weiter gestiegen und Investoren verstärkt auf Märkte abseits der Big-7-Standorte ausgewichen seien.
„Die Risikosituation ist trotz der guten wirtschaftlichen Rahmendaten nicht vergleichbar mit der von 2007“, gibt Thomas Beyerle, Geschäftsführer von Catella Property, zu bedenken. Viele Investoren orientierten sich nahezu ausschließlich an der Rendite oder dem Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresanfangsmiete als Leitfaden für Investments.
Aktualität der Datenbasis lässt zu wünschen übrig
„Risikoadjustierte Kennzahlen, die beim Management von Wertpapierportfolios längst zum Standardrepertoire gehören, kommen in der Immobilienwirtschaft viel seltener als Instrumentarium zum Einsatz“, hat Beyerle beobachtet. Um aussagekräftige Risikomodelle zu konzipieren, ist eine gute Informations- und Datenbasis vonnöten. „Bei Aktien und Anleihen liefert oft die Börse den hierfür nötigen Input, bei Immobilien ist der Bewertungsaufwand meist viel größer, ferner lässt die Aktualität der Datenbasis zu wünschen übrig“, so Beyerle.
Insofern sind dem Einsatz marktnaher, quantitativer Modelle – ähnlich der zur Analyse der Risiken von Aktien- und Renteninvestments – relativ enge Grenzen gesetzt. „Immobilien sind zudem eine viel zu heterogene und großteilige Anlageklasse“, fügt Martin Brühl, CIO und Mitglied der Geschäftsführung von Union Investment, hinzu. Das heiße aber nicht, dass sich Risiken nicht messen oder einschätzen ließen.
Laut Dominique Pfrang, Manager Real Estate, Strategie und Produkt bei Ernst & Young, sind systematische Risiken, wie die allgemeine Zins- und Konjunkturentwicklung, von unsystematischen Risiken (Lage einer Immobilie und die demografische Entwicklung in einer Region) zu unterscheiden; ebenso wie Einzelobjekt- und Portfoliorisiken.
Marktsituation mit berücksichtigen
Auf Objektebene gibt es eine Vielzahl von Informationen, die zur Risikoanalyse herangezogen werden. Zu den wichtigsten zählen unter anderem die Lage, das Alter und der Zustand der Immobilie, deren technische Ausstattung und Zustand sowie die Vermietungssituation und Leerstandsquote. „Dabei sollte der Blick nicht auf die jeweilige Immobilie beschränkt bleiben, sondern auch die Marktsituation mit berücksichtigt werden“, rät Pfrang.
Dietmar Meister, Partner bei EY Real Estate, hält es für wichtig, die Beurteilung auf den Anlagehorizont zu beziehen oder sie zumindest mittelfristig auszurichten: „Derzeit herrscht wegen der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ein Anlagenotstand“. Doch der werde nicht ewig andauern. So würden Projekte, die sich noch in der Bauphase befänden, fertig gestellt und für mehr Angebot sorgen, und die EZB werde – JLL mutmaßt frühestens ab Mitte/Ende 2019 – die Leitzinsen anheben.
Quelle: Haufe
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