Es ist nicht neu, dass Gewerbeimmobilien von Investoren weiterhin stark nachgefragt sind. Die Spitzenmieten für Büroimmobilien werden auch in diesem Jahr noch steigen, während sie bei Einzelhandelsimmobilien auf hohem Niveau stagnieren. Wie eine Studie der DG Hyp zeigt, werden deutsche Oberzentren wie etwa Hannover oder Mannheim zunehmend interessanter für Investments: Außerhalb der Metropolen seien noch attraktive Mieten und Renditen zu erwarten.
Für die Studie „Regionale Immobilienzentren: Büro und Handel 2018“ hat die DG Hyp die Entwicklung in den zwölf Oberzentren Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster und Nürnberg analysiert und mit den sieben deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verglichen.
„Auch wenn sowohl im Handel als auch bei Büros der Anstieg der Spitzenmieten an den regionalen Standorten unter denen der Metropolen liegt, bieten Oberzentren vielfältige Chancen für Immobilieninvestments“, sagt Dr. Georg Reutter, Vorstandchef der DG Hyp. Die Mietrendite habe 2017 bei Büroimmobilien und Einzelhandelsimmobilien über den Ergebnissen der Metropolen gelegen.
Freie Büroflächen gibt es laut DG Hyp kaum noch. Auch in Städten, die bislang hohe Leerstände aufgewiesen haben, wurden diese demnach weitgehend abgebaut werden.
Zum Vergleich: In den sieben größten deutschen Städten sind die Leerstandsquoten seit 2007 von 9,1 Prozent auf 4,1 Prozent im vergangenen Jahr gesunken. In den Oberzentren sind sie in diesem Zeitraum von 8,3 Prozent auf fünf Prozent gefallen. Unter den Oberzentren weisen Münster (1,8 Prozent) und Darmstadt (2,8 Prozent) die niedrigsten Werte auf.
Zwar sank laut DG Hyp die anfängliche Mietrendite für Büroimmobilien 2017 in den Oberzentren um rund einen halben Prozentpunkt auf durchschnittlich 4,4 Prozent in den Oberzentren, an den Top-Standorten lag sie im vergangenen Jahr mit 3,2 Prozent aber deutlich darunter.
Unter den regionalen Standorten erzielten Augsburg und Bremen mit jeweils 4,7 Prozent die höchsten Werte. In Hannover und Nürnberg waren es 4,2 Prozent. In den Metropolen fanden Investoren in Düsseldorf (3,7 Prozent) die besten Renditeaussichten. Berlin weist mit 2,9 Prozent die niedrigsten Mietrenditen auf.
Die Spitzenmiete in den Oberzentren stieg 2017 durchschnittlich um 1,6 Prozent verglichen mit 2016. An den sieben Top-Standorten waren es im Durchschnitt drei Prozent. Die höchsten Bürospitzenmieten in den regionalen Zentren werden in Mannheim (15,40 Euro pro Quadratmeter) und Hannover (15,30 Euro pro Quadratmeter) fällig.
Zum Vergleich: Am Büro-Topstandort Frankfurt erhöhte sich die Spitzenmiete auf 38,50 Euro je Quadratmeter. Grund für die hohen Mieten ist laut DG Hyp die zusätzliche Nachfrage nach Frankfurter Büros angesichts Unsicherheiten vieler Unternehmen vor dem Hintergrund der Brexit-Verhandlungen. In Berlin müssen mittlerweile bis zu 30 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden. In Köln und Stuttgart liegt der Quadratmeterpreis für erstklassige Büroflächen mit rund 21 Euro noch spürbar darunter.
Ein Ende des knappen Angebots an Büroflächen ist vorläufig nicht in Sicht, heißt es in der Studie. Fehlende Bauflächen sind nur ein Grund. Weitere Ursachen sind laut DG Hyp eine stark ausgelastete Bauwirtschaft und steigende Kosten für Neubauten.
Da die Nachfrage nach Büros auch 2018 anhalten wird, dürften sich der Leerstandsabbau fortsetzen und die Spitzenmieten weiter steigen. In den Oberzentren erwartet die DG Hyp für Darmstadt die besten Aussichten mit einem Wachstum von 3,1 Prozent. Auch Karlsruhe, Münster und Hannover mit jeweils rund zwei Prozent versprechen Anlegern gute Aussichten.
Zum Vergleich: An den sieben Top-Standorten sind Berlin mit einem Mietwachstum von vier Prozent, München mit 3,5 Prozent und Hamburg mit drei Prozent am attraktivsten.
Der Umsatz im Einzelhandel ist laut DG Hyp seit 2015 um drei Prozent pro Jahr gestiegen. Dennoch ist dieser Aufschwung im stationären Handel weit weniger spürbar, da sich der Anstieg vor allem auf den stark wachsenden Onlinehandel konzentriert. Retailer reagieren darauf mit einer zunehmend verhaltenen Nachfrage nach Verkaufsflächen.
Die Nachfrage-Segmente haben sich zugunsten von Supermärkten, Drogerien und Systemgastronomie verschieben, schreibt die DG Hyp. Diese tauchen verstärkt in Toplagen der Innenstädte auf. Unterstützt wird der Trend durch den aufstrebenden Tourismus in Deutschland mit vielen Städtereisenden, so die Studienautoren. Dabei gewinnt der Erlebnischarakter an Bedeutung.
Seit 2008 sind die Spitzenmieten von Einzelhandelsimmobilien an den Top-Standorten laut DG Hyp um 41 Prozent gestiegen. In den Oberzentren betrug das Wachstum nur rund 18 Prozent. Grund sind eine höhere Flächenproduktivität, die Kaufkraft der Einwohner und mehr ausländische Touristen. Außerdem fungieren die Metropolen als Testmärkte für neue Einzelhandelskonzepte.
Der Aufwärtstrend der Spitzenmieten ist an beiden Standortgruppen gestoppt. Diese Entwicklung wird sich der Studie zufolge 2018 fortsetzen. Die anfänglichen Mietrenditen sind weiter gesunken. In den Oberzentren bietet sich Anlegern mit Blick auf die Mietrenditen mehr Potenzial für Investitionen in Einzelhandelsobjekte. Hier reicht die Spannbreite von 3,8 Prozent in Nürnberg bis zu 4,7 Prozent in Darmstadt und Essen.
Zum Vergleich: An den Top-Standorten lassen sich im Durchschnitt mit einem attraktiven Einzelhandelsobjekt nur noch 3,1 Prozent Rendite erzielen. Das niedrigste Renditeniveau weist München auf mit 2,8 Prozent.
Quelle: Haufe
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