Eine altehrwürdige Immobilie zu erwerben und diese nach seinen Wünschen zu einem wunderbaren Eigenheim umzubauen, hat auf jeden Fall seinen Reiz! Oft werde ich gefragt, was es beim Kauf und der Sanierung einer Denkmalschutz-Immobilie zu beachten gibt. Zuerst empfehle ich immer, die örtliche Denkmalschutz-Behörde zu kontaktieren: Besteht nämlich am Erhalt der Immobilie ein öffentliches Interesse, ist sie auf der Denkmalschutz-Liste des entsprechenden Bundeslandes zu finden. In diesem Fall müssen viele Sanierungsarbeiten vor Beginn erst genehmigt werden. Eine Genehmigung brauchen Sie z. B. für folgende Sanierungsmaßnahmen: Veränderungen der tragenden Konstruktion (z. B. Wanddurchbrüche), Nutzungsänderungen (z. B. leer stehende Gewerberäume als Wohnraum), Ausbau von Keller- und Dachgeschoss, Abbruch oder Teilabbruch des Gebäudes, Veränderung des Erscheinungsbildes, neuer Anstrich der Fassade, Modernisierung der Elektroinstallation, Befestigung von Satelliten- oder Solaranlagen, Errichtung von Überdachungen/Vordächern/Terrassen.
Auch ist es unerlässlich, die Sanierungs- und Folgekosten frühzeitig aufzulisten: Wegen der Anforderungen des Denkmalschutzes kann die Sanierung unter Umständen komplizierter und teurer als der Neubau eines Hauses werden. Ein auf Denkmalschutz spezialisierter Architekt oder Sachverständiger hilft bei der genauen Prüfung.
Zum Thema Energieeffizienz und Denkmalschutz: Bei alten und schlecht gedämmten Gebäuden ist energieeffizientes Sanieren ein besonders wichtiger Aspekt. Dies schlägt sich nicht nur in den Heizkosten nieder, sondern schont auch die Umwelt. In welchem Rahmen die Nachdämmung und neue Heizungssysteme bei denkmalgeschützten Immobilien möglich sind – und genehmigt werden –, sollten Sie vor Unterzeichnung des Kaufvertrags klären. Wichtig ist auch zu wissen, dass Sie mit Denkmalschutz Steuern sparen können: Kapitalanleger können die Modernisierungskosten über zwölf Jahre verteilt komplett abschreiben – neun Prozent in den ersten acht Jahren, sieben Prozent in den letzten vier Jahren. Nutzen Sie die Denkmalschutz-Immobilie, um selbst darin zu wohnen, gilt eine Abschreibung von neun Prozent für zehn Jahre. Die Kosten für die Arbeiten an Außenanlagen oder den eigenen Zeitaufwand können Sie allerdings nicht abschreiben. Außerdem sind von der Steuerminderung nur die Abschnitte betroffen, die auch unter Denkmalschutz stehen. Über die spezifischen Maßnahmen, die beim jeweiligen Gebäude abgeschrieben werden können, informiert die zuständige Denkmalschutz-Behörde. Ohne deren Bescheinigung sollten Sie nicht mit der Sanierung beginnen, damit die Kosten auch wirklich angerechnet werden. Die Anschaffungskosten selbst können Sie ebenfalls steuerlich geltend machen – bis Baujahr 1924 2,5 Prozent innerhalb von 40 Jahren, ab Baujahr 1925 zwei Prozent innerhalb von 50 Jahren. Es gibt auch Fördermittel: Im Rahmen von Stadterneuerungsprozessen verteilen manche Gemeinden Zuschüsse für die Sanierung von Denkmal-Immobilien. Der Anspruch und die Mittel werden je nach Anfrage individuell geprüft. Ansonsten vergeben Investitionsbanken zum Beispiel zinsverbilligte Kredite und Investitionszuschüsse speziell für energieeffizientes Sanieren.
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