Überdurchschnittlich steigende Kaufpreise erschweren es Investoren in deutschen Großstädten Immobilienobjekte mit ausreichendem Renditepotenzial zu finden. 21st Real Estate, Anbieter von Software für digitale Ankaufsprozesse, hat aus diesem Grund eine Forschungsreihe ins Leben gerufen, um auch zukünftig Gegenden mit Potenzial zu identifizieren. Dabei habe das Unternehmen in einer ersten Studie aufgedeckt, dass trotz der allgemeinen Tendenz zur Überbewertung etwa zwei Prozent der Postleitzahlen in Deutschland mit bis zu 30 Prozent unterbewertet sind.
Wie aktuell steigende Immobilienpreise und potenzielle Immobilienblasen sind, zeige bereits die Debatte des Rats der Weisen um das diesjährige Frühjahresgutachten des Interessenverbandes Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA). Als Basis für die Studie hat 21st Real Estate eine Fundamentalwertanalyse genutzt, die auf dem Verhältnis von erwarteten Cashflows und beobachteten Verkaufspreisen basiert und rund 60 Parameter beinhaltet.
Aus der Studie gehe hervor, dass es, entgegen landläufiger Meinung, noch immer Lagen in A-Städten gebe, die unterbewertet seien und somit nach wie vor Potenzial für Investoren böten. „Mit diesem Verfahren konnten wir zwei statistische Ausreißer in den A-Städten ausmachen: München, das im Vergleich zur Gesamtgruppe relativ stark überbewertet ist, und Berlin, welches vergleichsweise schwach überbewertet ist“, so Alexander Konon, Senior Data Scientist bei 21st Real Estate. „Jedoch sehen wir im Unterschied zu München anhand unserer Daten, dass es in Berlin durchaus noch Postleitzahlen gibt, die unterbewertet sind.“
So sind in Berlin etwa vier Prozent der Postleitzahlen unterbewertet und das mit bis zu 17 Prozentpunkten. Aber auch in anderen A-Städten gebe es noch Hoffnung. Dort sind noch zwei Prozent der Postleitzahlen mit bis zu 30 Prozentpunkten unterbewertet, ebenso viele sind adäquat bewertet. In München hingegen existierten gar keine Postleitzahlen mehr, die unter- oder auch nur adäquat bewertet sind.
In allen A-, B- und C-Städten ist die Überbewertung signifikant höher als in der Referenzperiode 2004, die nach Ermittlung des Unternehmens weder eine Über-noch Unterbewertung aufweist. Dabei sieht das Unternehmen die Überbewertungsdynamik korreliert mit der Entwicklung von Anleiherenditen im Euroraum. Durchschnittliche Renditen von Anleihen spielten eine Rolle, da ihr Absinken Ausweichreaktionen auslöse: Sinken sichere Anleiherenditen, orientierten sich Investoren auf andere als relativ risikoarm geltende Märkte wie den Immobilienmarkt. Als Folge der steigenden Nachfrage steigen laut Analyse die Preise und – falls Mieteinahmen nicht im Gleichlauf steigen – die Überbewertung.
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