Bei den Immobilienpreisen in Deutschland zeigen sich im Bundesländer-Vergleich große Unterschiede. Am teuersten war 2017 der Stadtstaat Hamburg mit Quadratmeterpreisen von 4.541 Euro, am günstigsten Sachsen-Anhalt mit durchschnittlich 1.036 Euro pro Quadratmeter. Damit liegen rund 3.500 Euro Differenz pro Quadratmeter zwischen den Durchschnittspreisen von Schlusslicht und Spitzenreiter. Immer noch fast vier Mal so hoch wie in Sachsen-Anhalt ist der Quadratmeterpreis in Berlin, das mit 3.941 Euro je Quadratmeter Platz zwei im Länderranking einnimmt. Das teuerste Flächenland ist Bayern. Dort zahlen Immobilienkäufer im Schnitt 3.528 Euro pro Quadratmeter. Das sind die Ergebnisse des „Postbank Wohnatlas 2018“, der aufzeigt wo Kaufpreise in Relation zu Mietpreisen noch erschwinglich sind.
Ein Indikator zur Abschätzung eines Immobilieninvestments ist der sogenannte Vervielfältiger, der das Kaufpreis-Miete-Verhältnis wiedergibt. Er zeigt auf, wie viele jährliche Nettokaltmieten durchschnittlich für den Kauf einer vergleichbaren Wohnung in einem Bundesland bei aktuellem Preisniveau aufzubringen wären. Ein niedriger Vervielfältiger weist darauf hin, dass Käufer bereits nach verhältnismäßig kurzer Zeit günstiger wegkommen als Mieter. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) hat für die Studie „Postbank Wohnatlas 2018“ die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe genommen und den Vervielfältiger für alle 16 Bundesländer ermittelt. Die Berechnungen basieren auf Kauf- und Mietpreisen, die 2017 für die 401 Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland erhoben wurden.
Sechs der 16 Bundesländer bieten im Verhältnis zu den durchschnittlichen Mieten noch vergleichsweise günstige durchschnittliche Kaufpreise. In Sachsen-Anhalt, Thüringen, im Saarland, in Bremen, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen liegen die Kaufpreise im Mittel unter dem 22,5-Fachen der jährlichen Nettokaltmieten.
„Ein kleiner Vervielfältiger kann für Selbstnutzer ein erster guter Hinweis darauf sein, dass die finanzielle Belastung durch den Erwerb einer Immobilie die ansonsten entstehenden Mietzahlungen langfristig nicht übersteigt“, sagt Eva Grunwald, Bereichsleiterin für das Immobiliengeschäft Privatkunden bei der Postbank. „Noch wichtiger ist aber, dass Käufer realistisch einschätzen, ob die Wunschimmobilie über einen längeren Zeitraum zur individuellen Lebensplanung passt – und ob neben den Kaufnebenkosten auch eventuelle Zinsänderungen sowie Sanierungsbedarfe in 15 bis 20 Jahren geschultert werden können.“ Wer den Kauf einer Immobilie in Erwägung zieht, sollte bei seiner Entscheidung auch die künftig zu erwartende Wertentwicklung berücksichtigen. Dabei kann der vom Hamburgischen WeltWirtschaftsinstitut für die Postbank errechnete Investitionschancen-Index helfen.
Am wenigsten käuferfreundlich ist das Miete-Kaufpreis-Verhältnis in den dichtbesiedelten Stadtstaaten. In Hamburg werden für den Wohnungskauf rechnerisch 33,6 Jahresmieten fällig. In der Bundeshauptstadt sind es rund 32 Jahresmieten, ebenso in Bayern, wo die hohen Immobilienpreise in und um München den Landesschnitt nach oben treiben. „Wenn die Kaufpreise den Mietpreisen davonlaufen, kann dies ein erstes Anzeichen für eine kommende Marktüberhitzung sein. Interessenten sollten bei ihrem Wunschobjekt dann genau prüfen, ob der Kaufpreis vor allem durch Spekulationen geprägt ist oder angesichts Lage, Ausstattung, Anbindung sowie der langfristigen Nachfrageentwicklung gerechtfertigt erscheint“, erklärt Grunwald.
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