Mietminderung bei Störungen von nebenan?
Eine Mietminderung kommt nach § 536 Abs. 1 BGB in Betracht, wenn der Gebrauch der Mietsache mehr als nur unerheblich beeinträchtigt ist. Grundsätzlich können auch außerhalb der Mietsache liegende Umstände das Wohnen stören. Beginnen beispielsweise auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten, so kann der Mieter durch den entstehenden Lärm oder Schmutz beeinträchtigt sein. Bei einer außerhalb der Mietsache liegenden Störung spricht man von einem Umfeldmangel. Bei Baustellen in Großstädten geben die Gerichte jedoch häufig dem Vermieter recht: Der Mieter habe bereits bei Anmietung mit der Bebauung des freien Nachbargrundstückes rechnen müssen, sodass er in Kenntnis dieses potentiellen Mangels gemietet habe.
Der Fall: Schulgebäude wird als Flüchtlingsunterkunft genutzt
Die Mieter bewohnen seit April 2014 die Wohnung zu einer monatlichen Bruttowarmmiete von 928,00 Euro. Die Wohn- und Schlafzimmerfenster sowie das Balkonfenster der Wohnung liegen in Richtung des gegenüberlegenden Schulgeländes, das bisher als Künstlerobjekt genutzt wurde. Seit März 2015 dient dieses Schulgebäude jedoch zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern. Hierzu wurden u. a. Dusch- und Sanitärcontainer vor dem Gebäude aufgestellt, die jeden Morgen abgepumpt werden. Die Essensausgabe erfolgte in den Sommermonaten im Freien. Hinzu kommen die auf dem Gelände gehaltenen Mannschaftsspiele. Streitereien zwischen den Bewohnern führten zu diversen Polizeieinsätzen.
Mieter ärgern sich und kürzen die Miete um 15 Prozent während des Sommers
Die Mieter des Nachbarhauses fühlten sich durch die neuen Nachbarn erheblich gestört und minderten ihre Miete. Im Rahmen des Klageverfahren beantragen die Mieter Feststellung darüber, dass sie in den Sommermonaten zu einer Mietminderung von 15 Prozent und in den Wintermontan zu einer Minderung von 10 Prozent der Bruttowarmmiete berechtigt seien. Der Vermieter wollte das nicht hinnehmen und beantragte Klageabweisung, da kein Mangel der Mietsache vorläge.
Das Urteil: 8 Prozent Mietminderung in den Sommermonaten
Das Gericht war davon überzeugt, dass von den Bewohnern des Flüchtlingsheimes in den zurückliegenden Sommermonaten erhebliche Störungen ausgingen. Diese führten zu einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglicheit der Wohnung. Die Mieter hätten, so das Urteil, auch nicht damit rechnen müssen, dass ein Schulgebäude zu einer Flüchtlingsunterkunft umfunktioniert würde.
Wegen der von der Flüchtlingsunterkunft ausgehenden Störungen haben die Mieter einen Anspruch auf eine Mietminderung in Höhe von 8 Prozent während der Sommerzeit (Mai bis September). In den Wintermonaten sei eine Minderung jedoch nicht gerechtfertigt. Denn die Mieter hatten selbst vorgetragen, dass die Freiflächen auf dem Gelände im Herbst / Winter deutlich weniger genutzt würden. Zudem würden die Mieter auch die Fenster seltener als im Sommer öffnen und der Balkon würde im Winter auch nicht so häufig wie in der Sommerzeit genutzt.
AG Wedding, Urteil vom 13.03.2017, AZ: 9 C 46/16
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